Риэлторская фирма
Англо-Саксон в Ганей Авиве
Кацевман Рада – консультант по недвижимости,
директор филиала компании "Англо-Саксон"
в Ганей –Авиве тел. 050-8455843
▪Квартиры
на продажу
▪Квартиры в аренду
Недвижимость в Ганей Авиве. Факты,прогнозы. Октябрь 2012
Жилье в Израиле продолжает дорожать, и это явление не обошло стороной Ганей Авив. При этом рынок квартир в Ганей Авие замер в ожидании дополнительного всплеска цен, отреагировав на анонсированную модернизацию микрорайона,
Однако, стоит вспомнить, что станцию у нас строили 10 лет , а дорогу на ул. Каценельсон как закрыли полгода назад, так и забыли открыть, озвучивая совершенно смехотворные причины.
Недавно ИО мэра, господин Ницан призвал инвестировать в Лод, однако, наличие нового здания суда, пусть и высшей категории , а также возведение в отдаленной перспективе еще одного административного здания министерства связи-все это не те факторы , которыми может соблазниться потенциальный покупатель, а что касается парков, дорог, удобств, чистоты, порядка и власти закона - дела с этим пока остаются без видимых изменений
Мэр из лучших побуждений, желая укрепить город силным населением, привлекает молодое население, строится студенческий городок с дальним прицелом- обживутся, привыкнут, а потом, мол, останутся в Лоде.
Я знаю огромное количество молодых людей, которые пока учились - жили в Лоде. Однако, в дальнейшем покинули его в силу разных обстоятельств. Кроме того, молодые семьи - это опять же нагрузка для города, поскольку сегодня они относятся к категории малообеспеченных и арнону в силу своей малообеспеченности будут платить в соответствии с льготами.
Таким образом, мы имеем отложенную перспективу заселения города сильным населением и то - под вопросом
Есть еще одна фишка, на которую возлагают надежды потенциальные продавцы квартир. Это военная база, которая в соответствии с договоренностями должна переселиться в Лод. Здесь тоже все не так однозначно. С одной стороны, есть справедливые ожидания того, что армия, инвестирует средства в инфраструктуру, также прогнозируется улучшение демографической ситуации. С другой стороны, армия это не парад и не игрушки. Компактная дислокация оборудования и военных среди плотнопроживающего гражданского населения, повысит уровень стратегической напряженности , кроме того, армия будет выдвигать свои требования и ограничения Так, например, в ТА было запрещено высотное строительство по причине того, что армия оговаривала для себя некий пространственный воздушный коридор, совершенно не вдаваясь в детали и объяснения
Поэтому, даже при условии реализации проекта, остается некоторая двусмысленность. Военную базу можно сравнить с промзоной. Многие ли благополучные города радуются расширению промзоны любой ценой
В каком-то смысле на сегодняшний день мы имеем ажиотажный спрос на жилье, спровоцированный , как ни странно, не только нехваткой жилья, но и самими протестными выступлениями , которые привели к обратному эфекту. Правительство выстояло, цены не рухнули, протесты захлебнулись. А квартирную проблему подняли на запредельный уровень, и перепуганное население, даже те, кто не собирался, потянулись за ссудами в банк..
Тем временем, за вплеском цен на квартиры, последовал всплеск цен на аренду, который , однако, отстает от роста цен на квартиры
В итоге, приобретение квартиры с целью инвестирования стало менее выгодной финансовой операцией, процент прибыли упал с 10 до 6.2 % и теперь инвесторы приобретают с оглядкой и не все подряд
Кроме того, какая-то доля инвестиционного капитала все активнее перенаправляется в Испанию, Грецию, в страны, где связи с кризисом цены на квартиры упали и значительно.
Остается покупка квартиры для жизни, для себя. Раньше молодая пара могла взять 90% ссуды в банке и 10% у родителей
Сегодня в результате всплеска цен, банки подстраховывают себя и требуют 30% участия, что составлет 150-180 тыс . Мы помним те времена, когда эта сумма была равна половине цены за квартиру в Ганей Авиве
В чем кроется причина постоянного роста цен на израильское жилье?
Известный израильский экономист Шломо Маоз высказал свое мнение по этому вопросу: «Сейчас меня постоянно спрашивают о ценах на квартиры. Люди думают, что цены на недвижимость будут постоянно расти. Они не хотели покупать квартиру в Модиине, когда там было дешево. Зато, как только цены там подскочили, спрос тоже возрос.
Израильтянам понравилось брать ипотеки. А родители-фраера объединяются, чтобы набрать деньги… За последние пять лет цены на квартиры выросли в реальном отношении на 7,1% в год. Но были периоды, когда они росли всего на 1-2% в несколько лет. То есть, они не всегда растут. Есть разные периоды. Просто у народа очень короткая память».
Ниже - двухминутный видеоролик 9 Канала от 2 октября- обзор экономического обозревателя Андрея Харазова о состоянии рынка жилья на август 2012г .
Харазов отмечает, что наступил баланс между спросом, предложением и финансовыми возможностями рынка , и, как следствие , осторожно прогнозирует снижение цен на жилье
Кроме того, растущая безработица может отразиться на покупательной способности и доступности оформления ссуды в банке для приобретения квартиры
тел.: 050-8455843 тел.: 08-9292772
16.08.2012
Англо-Саксон на карте
тел.: 050-8455843 тел.: 08-9292772
30.03.2012
Как решить квартирный вопрос
За последний год многое изменилось в нашем отношении к собственной недвижимости. Скажем точнее: многие из нас просто запутались и не знают, приобретать ли им собственное жилье или оставаться квартиросъемщиком.
Тому и другому есть много причин: за последние пару лет цены на квартиры так подскочили, что для многих стали просто недосягаемы, и поэтому нам кажется, что самое простое решение - отказаться от покупки собственного жилья и оставаться квартиросъемщиком. Кроме этого, в прошлом году по стране прокатились так называемые "палаточные протесты" убедив многих людей в том, что цены на жилье действительно завышены, что стоит подождать и уж точно не приобретать жилье сейчас, когда нет ясности в этом вопросе.
Приведу несколько аргументов в пользу приобретения собственного жилья, чтобы каждый смог принять более взвешенное решение по этому вопросу
Стоит иначе взглянуть на сам факт дороговизны жилья в нашей стране. Действительно, многие заметили, что квартиры в Израиле дороже, чем в некоторых развитых странах, среди которых США и Германия. Хотя те же данные говорят и о том, что у нас жилье все же дешевле, чем в Бельгии, Франции или, скажем, Швеции. Многие рассуждают так: "Зачем мне приобретать квартиру в Израиле, если за те же деньги я могу купить лучшее жилье за границей?".
Но эти же люди так и не решаются ничего приобрести за рубежом, а продолжают жить и работать в Израиле, десятки лет оплачивают съем квартиры, отдавая кому-то свои деньги, но так и не зарабатывают собственные финансовые активы. Здесь важно понять одно: Израиль - дорогая страна, где все стоит дорого! Это касается и бензина, и продуктов питания, и налогов, и много другого. Мне трудно представить ситуацию, при которой все вокруг продолжит дорожать, а квартиры станут дешеветь.
Совсем недавно министерство строительства опубликовало отчет, который показывает, что в течение последних 30 лет квартиры в Израиле ежегодно дорожают в среднем на 2%. Проблема заключается в том, что удорожание жилья происходит скачками, в то время как заработная плата от стоимости жилья значительно отстает и в реальном эквиваленте за последние десять лет практически не поменялась. Это значит, что купившие квартиры десять лет назад выиграли, ведь их активы подорожали и таким образом они стали богаче, не смотря на снижение реальной стоимости их заработной платы.
У большинства молодых семей, да и у семей со стажем нет достаточных средств для приобретения жилья без ипотечной ссуды. А в последние годы многим не хватает денег и на начальный взнос для покупки квартиры в том месте, где бы они хотели жить. Как результат, вы живете в том городе, где хотите, оплачивая съем и не имея собственного имущества. Но что же вам мешает приобрести квартиру в более дешевом месте и, сдавая ее и добавляя лишь разницу, жить на эти деньги там, где вам хочется? Ведь, в результате через 10-20 лет у вас будет собственное выкупленное имущество при том же уровне жизни, какой у вас есть и сейчас.
Не все знакомы с ценами на квартиры в разных частях страны: иногда стоит отъехать на несколько километров от вашего любимого района или города и вы увидете, что цены в другом месте могут быть вдвое ниже. Тем, кто хочет приобрести комфортабельное жилье в центре страны, стоит заглянуть в Ганей Авив. Этот район граничит с Лодом и считается "русским". Но, похоже, в этом и его преимущество: высокий уровень образования, еврейское население, новые дома (самым старым домам лишь 17 лет), 20 минут езды от центра Тель-Авива, удобный транспорт, поезда в любую часть страны с железнодорожной станцией в Ганей –Авиве – все это делает этот район очень привлекательным для приобретения жилья. Особенно, если сравнить местные цены с ценами за аналогичные квартиры в таких городах центра страны, как Холон, Раанана и Петах-Тиква, вы обнаружите, что здесь они иногда в три раза ниже.
Большинство квартиросъемщиков, живущих в самом дорогом квартале Тель-Авива, имеют недвижимость в других частях страны, и снимают квартиру на деньги от сдачи этой недвижимости в аренду. Но самое интересное заключается в том, что и в квартирах этих людей из Тель-Авива живут квартиросъемщики, также имеющие менее комфортабельные собственные квартиры на периферии, но продолжающие жить в более престижных районах, добавляя разницу между двумя арендными платами. А уже на периферии, в не самых лучших условиях,проживают квартиросъемщики, оплачивающие свое жилье из собственной зарплаты.
Таким образом, создается так называемая "пищевая цепочка", в которой один человек снимает квартиру за свои заработанные деньги после оплаты всех налогов, а все остальные снимают более качественное жилье, добавляя лишь небольшую сумму за разницу в арендной плате между своей квартирой и той, которую они снимают. Это значит, что первый квартиросъемщик, у которого нет собственного жилья, позволяет прекрасно жить за свои честно заработанные деньги еще нескольким квартиросъемщикам с той лишь разницей, что все остальные, в отличие от него, имеют собственную недвижимость. В этой связи возникает вопрос: в какой части этой пищевой цепи вы хотите находиться сегодня? А через 10-20 лет?
Многим из нас удобно придерживаться той точки зрения, что в Израиле нет возможности купить квартиру, но особенность израильского рынка недвижимости заключается в том, что можно подобрать подходящую квартиру практически для любого покупателя. В действительности у 70% израильтян есть свое жилье, притом что не все они богаты. И дело тут не в доходах, а в желании стать владельцем квартиры. Я не встречала людей ни в Израиле, ни в США или других странах, которым посчастливилось купить квартиру и они жалеют об этом. Тогда как многие из тех, кто решил не приобретать квартиру, впоследствии жалеют о том, что остались без собственного жилья в преклонном возрасте, когда сложнее работать и обеспечивать себя.
В Израиле недвижимость практически никогда не падает в цене: даже когда наступает очередной финансовый кризис, цены на квартиры просто перестают расти, оставаясь на прежнем уровне. В этом, возможно, виноват характер израильтян, которые просто отказываются продавать квартиру в убыток, а, возможно, тот факт, что Израиль - молодая страна и число молодежи и молодых семей всегда превышает количество предлагаемого на рынке жилья. Так или иначе, приобретенная вами квартира, скорее всего, превратится в неплохое вложение и если не на короткий срок, так уж точно на длительное время эта инвестиция себя оправдает.
Хочу посоветовать каждому, кто хочет приобрести квартиру и не может на это решиться, приехать в Ганей-Авив и совершить ознакомительную экскурсию по нашему району. Посмотрев несколько комфортабельных квартир и сравнив цены на них со стоимостью квартир в других городах центра страны, вы сможете по настоящему оценить свои возможности, и вопрос уже будет состоять не в том, можете ли вы купить квартиру, а в том, где и какую квартиру вам покупать.
Кацевман Рада – консультант по недвижимости, директор филиала компании "Англо-Саксон" в Ганей –Авиве